New Orleans ha cercato di controllare gli affitti vacanze con una lotteria. È stato un disastro.
New Orleans ha tentato di regolare gli affitti vacanze con una lotteria, ma è stato un completo fallimento.
Nella lotta per regolare gli affitti a breve termine, New Orleans ha avuto un’idea innovativa: organizzare una lotteria. Il piano era semplice: dividere la città in blocchi e utilizzare una macchina per lotterie a manovella per estrarre numeri, consentendo una proprietà in affitto per blocco residenziale. Per i vincitori, il premio era una licenza per continuare a elencare la loro struttura su siti come Airbnb e Vrbo. Per i perdenti, disperazione.
Ma le controversie regole, promulgate nel marzo 2023, hanno condotto a una sola lotteria prima di essere sospese temporaneamente da un giudice federale ad agosto. Mentre la città aspetta una decisione finale, gli affitti a breve termine a New Orleans sono rimasti in sospeso. La città ha dichiarato di non accettare più domande per le licenze di affitti a breve termine che richiede ai proprietari di avere, né di rinnovarne di esistenti. E, fino a quando il tribunale emette una decisione finale, le palle della lotteria si sono fermate di girare e la città ha sospeso l’applicazione delle sue ultime regole di licenza.
La situazione di sospeso deriva da una causa legale in corso contro la città da parte di un’azienda di servizi di affitti a breve termine e un gruppo di proprietari che non sono riusciti nemmeno ad entrare nella lotteria a causa delle restrittive regole per le licenze.
Come molte città turistiche popolari in tutto il mondo, New Orleans ha molti annunci di affitti a breve termine. Solo su Airbnb, c’erano quasi 7000 annunci all’inizio di settembre, la maggior parte dei quali erano affitti di case intere o a breve termine, secondo Inside Airbnb, un gruppo di difesa degli alloggi che monitora i dati di Airbnb. Circa un annuncio per ogni 54 abitanti. A titolo di paragone, prima dell’entrata in vigore di una legge di vasta portata che ha causato una caduta verticale nel numero di annunci, New York aveva un annuncio Airbnb per ogni 220 residenti.
Il canone medio per un appartamento a New Orleans è di circa $1,350 al mese, ma il prezzo medio a notte di un Airbnb in città è di $198, secondo Inside Airbnb. Quindi, quasi $6000 al mese se prenotato ogni notte. Le autorità affermano che ci sono quasi 9000 annunci di affitti a breve termine a New Orleans, anche se la città non ha risposto alle domande di ENBLE su come tracci questo numero. Più di 200 di questi sono stati aggiunti nell’ultimo mese.
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Dawn Wheelahan, un avvocato che rappresenta coloro che stanno citando in giudizio New Orleans per la legge sulla lotteria, contesta l’idea che la città abbia troppi Airbnb. In un documento presentato in tribunale che utilizza dati della città, Wheelahan ha tracciato quali blocchi avrebbero avuto più candidati per affitti a breve termine e ha scoperto che la maggior parte aveva solo un candidato, mentre più di 50 blocchi avevano tre o quattro candidati e solo un blocco aveva cinque candidati. “Non vedo proprio un’eccessiva proliferazione” di affitti a breve termine, afferma Wheelahan.
Gli affitti di intere case, il genere di soggiorni banali e di lusso che sono diventati popolari tra i viaggiatori, sono quelli considerati come causa della diminuzione delle disponibilità abitative e possono essere di proprietà di grandi proprietari terrieri. New Orleans ha provato ma non è riuscita a eliminarli. Lo scorso anno, un tribunale federale ha bloccato un’altra legge di New Orleans che intendeva vietare gli affitti a breve termine di intere case, dichiarando che interferiva con il commercio interstatale vietando a persone di fuori dello stato di possedere e gestire affitti nella città. Sotto la nuova regola, temporaneamente sospesa, le persone possono possedere una proprietà in un altro stato, ma deve esserci un host che vive sulla proprietà.
New Orleans desidera vedere la causa risolta in modo da poter “fornire certezza e stabilità in questa area giuridica a tutti i cittadini di New Orleans”, afferma Ashley Becnel, funzionario capo dell’ufficio urbanistico del Dipartimento di Sicurezza e Permessi della città. La città sostiene che le leggi promulgate quest’anno “sono costituzionali” e “[spera] che il divieto venga revocato nel prossimo futuro”.
A New Orleans, i difensori delle abitazioni affermano che gli affitti a breve termine stanno danneggiando i residenti locali, molti dei quali lavorano nel settore del turismo, spingendoli sempre più lontano dal Quartiere Francese, il centro della città con bar, ristoranti e club. Ma i residenti che combattono contro la proliferazione degli affitti a breve termine affrontano un compito sisifico.
“È un’industria che richiede molto lavoro per essere regolamentata, perché [le compagnie di affitti a breve termine] non vogliono essere regolamentate”, sostiene Allen Johnson, presidente della Faubourg Marigny Improvement Association, un’associazione di quartiere nel distretto accanto al Quartiere Francese di New Orleans. “Non è davvero un’industria con cui si possa raggiungere qualche tipo di accordo”, sostiene. Quando un tentativo di regolamentazione fallisce e ne viene introdotto un altro, aggiunge Johnson, ci sono nuovi querelanti pronti a sfidarli. “Si sta iniziando a sentire come un gioco di whack-a-mole per i legislatori”.
E per i proprietari di affitti a breve termine, la confusione e i cambiamenti errati nella regolamentazione portano frustrazione e perdite finanziarie. Elisa Cool Murphy, un’agente immobiliare, aveva un piccolo Airbnb attaccato alla sua casa a New Orleans. Afferma di aver partecipato alla lotteria per ottenere una licenza quest’estate prima che la corte sospendesse la legge. Come molti altri aspiranti host, Cool Murphy si è trovata a competere con i suoi stessi vicini per ottenere una lucrosa licenza per affitti a breve termine.
Cool Murphy ha una piccola suite sulla proprietà dove vive. Ha messo il posto – solo una piccola cucina, un letto e un bagno – su Airbnb. Non è il tipo di proprietà che un affittuario a tempo pieno affitterebbe probabilmente, sostiene. Afferma di averlo temporaneamente rimosso da Airbnb a causa dei cambiamenti nei requisiti di licenza. Il caos intorno alla lotteria e i successivi ritardi in tribunale hanno “causato inutilmente molta ansia e stress alle persone”, afferma. Cool Murphy ha rimesso in vendita la piccola suite online in ottobre dopo aver appreso che le ultime regole di licenza non erano state applicate.
Gli host di affitti a breve termine di piccole dimensioni, come Cool Murphy, affermano che le regole di New Orleans chiudono ingiustamente le entrate affidabili. Prima dell’entrata in vigore delle nuove regole, gli host di Airbnb a New Orleans hanno guadagnato complessivamente $114 milioni nel 2021, con una media di guadagno per host di oltre $16.500, secondo l’azienda. Airbnb si pone anche come fonte di reddito e introiti fiscali per gli host e le città; nel 2022, l’azienda ha dichiarato di aver raccolto e versato circa $23 milioni di tasse turistiche solo a New Orleans.
Airbnb non è coinvolta nella causa attuale, ma la decisione potrebbe avere conseguenze per gli host dell’azienda. “La maggior parte degli host a New Orleans condivide una sola casa e un terzo afferma che il reddito derivante dalla condivisione della casa li ha aiutati a evitare il pignoramento o lo sfratto”, afferma Nia Brown, una responsabile delle politiche regionali di Airbnb, a ENBLE. “Crediamo che ci sia un percorso per proporre un’alternativa sensata alle regole attuali e speriamo che i legislatori coinvolgano tutte le parti interessate, compresa la nostra comunità di host, per trovare un terreno comune”.
La saga di New Orleans è l’ultima prova di una città che cerca di riconquistare case e calmare l’aumento degli affitti e dei prezzi immobiliari. È un problema che si è diffuso in tutto il mondo da quando aziende come Airbnb hanno reso gli affitti a breve termine un’alternativa redditizia per i proprietari terrieri.
A Firenze, in Italia, i legislatori hanno recentemente votato per proibire nuovi affitti a breve termine nel centro città. New York City ha iniziato ad applicare una legge severa sugli affitti a breve termine all’inizio di questo mese. Il cambiamento ha immediatamente portato alla scomparsa o alla trasformazione in affitti a lungo termine di alcuni 15.000 affitti a breve termine su Airbnb. La mossa è vista come una prova: se la città più grande d’America può estirpare affitti a breve termine illegali, invia un messaggio forte ad altre città che cercano di fare lo stesso. Ma l’ultima causa in sospeso a New Orleans mostra quanto possa essere difficile per le città regolamentare l’industria degli affitti a breve termine difficile da gestire. Mentre è in limbo, le prenotazioni continuano.
